Squatteurs expulsés, 12 000 € de taxe d’habitation : ses recours
Taxe d’habitation et squatteurs : l’affaire d’Anglet, vos recours et la prévention
Squatteurs expulsés, maison dégradée, et pour finir une lettre des impôts réclamant 12 000 € de taxe d’habitation : l’histoire de Serge, 63 ans, à Anglet, cumule les cauchemars des propriétaires. Au-delà de l’émotion légitime, que dit la loi, que pouvait-il faire — et que pouvez-vous faire pour ne jamais vivre cela ? Le point complet.
1. Les faits : une double peine, puis une triple
Le blocage familial d’abord. La maison familiale d’Anglet, reçue en succession, est en indivision avec sa sœur. Conflit, décision de justice : Serge quitte les lieux en 2016. La maison reste inoccupée, la succession en suspens encore en juin 2026. Le squat ensuite. Le logement vide est investi ; des occupants y installent une dizaine de lits, et deux d’entre eux affirment même « payer un loyer » à on ne sait qui. Après l’expulsion, Serge découvre une avancée en bois détruite à l’arrière, la toiture endommagée, des revêtements muraux arrachés, du courrier au nom des anciens occupants. La facture enfin. Les impôts lui réclament 12 000 € de taxe d’habitation sur trois ans, alors qu’il bénéficiait d’un dégrèvement jusqu’en 2023. Épuisé, il n’a pas porté plainte pour les dégradations et refuse de payer : « Je suis expulsé de ma maison, je n’ai plus les clés, et c’est à moi qu’on réclame la taxe ! »
2. Pourquoi les impôts réclament-ils 12 000 € (et ce que dit la loi)
La taxe d’habitation a bien disparu des résidences principales, mais elle reste due au titre des résidences secondaires et, surtout, des logements vacants : la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV, votée par certaines collectivités) ou la taxe sur les logements vacants (TLV, en zone tendue, CGI art. 232). Or, ces taxes sont assises sur la disponibilité du bien, pas sur sa jouissance réelle : c’est en principe le propriétaire (ou celui qui en a la disposition) qui les paie — même quand le logement est squatté. D’où la lettre. Mais la loi prévoit aussi des dégrèvements et exonérations lorsque la vacance est involontaire ou que le propriétaire est privé de la jouissance de son bien sans l’avoir choisi : c’est exactement la situation de Serge, qui en bénéficiait d’ailleurs jusqu’en 2023. Le problème n’est donc pas le principe de la taxe, c’est l’absence de preuves actualisées transmises à l’administration.
3. Côté impôts : conseils et solutions, étape par étape
| Étape | Objectif | Délai / repère | Pièces utiles |
|---|---|---|---|
| 1. Réclamation contentieuse | Contester la somme et demander le dégrèvement | En principe jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (vérifiez l’avis) | Plainte, constat, jugement d’expulsion, courrier au nom de tiers |
| 2. Sursis de paiement | Suspendre le recouvrement pendant l’examen | À demander avec la réclamation | Idem |
| 3. Conciliateur de la DGFiP | Débloquer un dossier refusé | Après première réponse défavorable | Copie de la réclamation et du refus |
| 4. Tribunal administratif | Trancher le litige | Après rejet administratif | Dossier complet |
Règle d’or : ne jamais ignorer la lettre. Ne pas payer sans contester expose à des majorations ; contester sans demander de sursis peut aussi coûter. On conteste et on demande le sursis, preuves à l’appui : la privation de jouissance involontaire (squat) se démontre par un faisceau d’indices — plainte, constat de commissaire de justice, décision d’expulsion, courrier retrouvé au nom des occupants.
4. Côté squat et dégradations : conseils et solutions
Porter plainte, même tardivement. Serge ne l’a pas fait par épuisement : c’est compréhensible, mais c’est une erreur juridique. Les dégradations se prescrivent par plusieurs années (jusqu’à 6 ans pour un délit) : la plainte reste possible et elle est la clé de l’indemnisation et de l’assurance. Faire constater. Commissaire de justice (constat d’huissier), photos, devis de réparation : sans constat, pas de chiffrage opposable. Déclarer à l’assurance. Un contrat « propriétaire non occupant » (PNO) couvre la responsabilité civile et, selon les garanties, certains dommages : la déclaration doit intervenir vite après la découverte (en pratique sous 5 jours ouvrés pour un sinistre). Se constituer partie civile pour réclamer aux squatteurs dommages-intérêts et restitution des « loyers » indûment perçus en sous-louant votre propre maison — car sous-louer le bien d’autrui n’a jamais rendu personne propriétaire.
5. Prévention : protéger un logement vide (checklist)
- 🔒 Sécuriser : volets, serrures renforcées, condamner les accès secondaires dès le départ.
- 📬 Gérer le courrier : réexpédition ou relève régulière — une boîte qui déborde est une enseigne lumineuse pour squatteurs, et le courrier au nom de tiers devient votre preuve de squat.
- 👁️ Faire vivre les lieux : visites régulières, home-sitting, location si possible : un logement « disponible et utilisé » échappe aussi à la TLV/THLV.
- 🚨 Surveiller : alarme connectée, caméra, voisinage prévenu ; inscription à la vigilance policière locale lors des absences.
- ⏱️ Réagir sous 48 h : en cas d’intrusion, les premières 48 heures permettent une intervention immédiate ; au-delà, ce sont les procédures préfectorale ou judiciaire, plus longues.
- 📋 Informer les administrations : signaler la vacance involontaire aux impôts pour préserver vos droits à dégrèvement — c’est l’erreur fatale de l’affaire.
- ⚖️ Sortir de l’indivision : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » ; en cas de blocage, le tribunal peut autoriser la vente. Un bien bloqué juridiquement est un bien abandonné matériellement.
- 🛡️ Assurer en PNO avec garantie vandalisme adaptée aux logements vacants.
6. La question que personne ne pose : peut-on être imposé sur un bien dont on ne peut pas disposer ?
Oui, en principe, puisque la taxe vise la disponibilité et non la jouissance — mais la loi corrige ce que la mécanique a de trop aveugle : vacance involontaire, privation de jouissance, impossibilité de vendre ou louer ouvrent droit à exonération ou dégrèvement. La leçon de l’affaire d’Anglet n’est donc pas « le fisc est injuste », c’est : le droit protège ceux qui documentent. Sans preuves transmises, l’administration applique la règle ; avec preuves, elle applique l’exception. Toute la différence entre 12 000 € et un dégrèvement tient dans un dossier.
📌 Ce qu’il faut retenir (checklist)
- 🏠 Faits : maison en indivision vide depuis 2016, squat, expulsion, dégradations, 12 000 € de TH réclamés, dégrèvement jusqu’en 2023, pas de plainte déposée.
- 🧾 La TH/TLV sur logement vacant reste due par le propriétaire, mais des dégrèvements existent en cas de vacance involontaire prouvée.
- ✍️ Réclamation + sursis de paiement + pièces (plainte, constat, jugement) ; puis conciliateur DGFiP, puis tribunal administratif.
- 🚔 Plainte possible même tardive + constat + assurance PNO + partie civile pour les dégradations et les sous-loyers indus.
- 🛡️ Prévention : courrier géré, lieux visités, alarme, réaction sous 48 h, indivision soldée, vacance déclarée aux impôts.
📚 Sources vérifiées : 1. Sud Ouest / presse (août 2026) — faits de l’affaire d’Anglet. 2. service-public.fr — taxe d’habitation sur logements vacants, réclamations, procédures squat. 3. impots.gouv.fr — TLV/THLV, conciliateur. 4. Code général des impôts, art. 232 (TLV) ; Code civil, art. 815 (indivision). À lire aussi : notre décryptage fraude aux allocations et contrôles, autre cas d’école du rapport citoyens-administration.
FAQ — Taxe d’habitation, squat et logement vide : 30 questions répondues
Que s’est-il passé pour ce retraité d’Anglet ?
Sa maison, en indivision et vide depuis 2016, a été squattée puis restituée dégradée (toiture, murs, avancée en bois). Après l’expulsion, les impôts lui réclament 12 000 € de taxe d’habitation sur trois ans, alors qu’il était dégrevé jusqu’en 2023. Il conteste et n’a pas porté plainte, épuisé par les procédures.
La taxe d’habitation existe-t-elle encore en 2026 ?
Plus pour les résidences principales, supprimée progressivement jusqu’en 2023. En revanche, elle demeure pour les résidences secondaires et les logements vacants, via la THLV (votée par certaines collectivités) ou la TLV en zone tendue.
Qui paie la taxe d’habitation d’une maison squattée ?
En principe, celui qui a la disposition du bien — généralement le propriétaire. Le squat ne transfère pas automatiquement la charge de la taxe : c’est ce qui explique la lettre reçue par le retraité, même si des recours existent.
Pourquoi être imposé sur un bien dont on ne peut pas disposer ?
Parce que la taxe est assise sur la disponibilité du logement, pas sur sa jouissance réelle. Mais la loi corrige cette mécanique : vacance involontaire ou privation de jouissance prouvée ouvrent droit à exonération ou dégrèvement.
Qu’est-ce que la THLV ?
La taxe d’habitation sur les logements vacants : certaines collectivités peuvent l’instituer pour les logements inoccupés depuis plus d’un an. Elle s’ajoute à la taxe foncière et vise à remettre des logements sur le marché.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) ?
Une taxe nationale (CGI art. 232) applicable en zones tendues aux logements vacants depuis plus d’un an, avec un taux progressif selon les années de vacance. Elle concerne le propriétaire ou celui qui a la disposition du bien.
Peut-on contester la taxe d’habitation d’une maison squattée ?
Oui : par une réclamation contentieuse auprès du centre des finances publiques, en démontrant la privation de jouissance involontaire (squat). Le retraité d’Anglet obtenait d’ailleurs un dégrèvement jusqu’en 2023.
Quel délai pour contester un avis de taxe ?
En principe jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt. L’avis reçu précise le délai applicable : vérifiez-le toujours, c’est lui qui fait foi.
Quelles preuves fournir pour obtenir un dégrèvement ?
Un faisceau d’indices : plainte pour squat, constat de commissaire de justice, jugement d’expulsion, courrier retrouvé au nom des occupants, photos, et toute pièce montrant que la vacance est subie (tentatives de vente ou de location, indivision bloquée).
Qu’est-ce qu’un dégrèvement ?
Une remise ou modération d’impôt accordée par l’administration, totale ou partielle. Dans l’affaire d’Anglet, le retraité en bénéficiait jusqu’en 2023 : c’est la preuve que le mécanisme fonctionne quand le dossier est documenté.
Que faire si ma réclamation est refusée ?
Saisir le conciliateur départemental de la DGFiP, puis, si le désaccord persiste, porter le litige devant le tribunal administratif. À chaque étape, conservez copies et accusés de réception.
Faut-il cesser de payer pendant la contestation ?
Prudence : ne pas payer expose à des majorations de recouvrement. La bonne stratégie est de contester en demandant simultanément le sursis de paiement, qui suspend le recouvrement pendant l’examen du dossier.
Le squat exonère-t-il aussi de taxe foncière ?
Non : la taxe foncière reste due par le propriétaire, quelles que soient les circonstances d’occupation. Seules la taxe d’habitation des logements vacants et la TLV se discutent sur le terrain de la vacance involontaire.
Que faire dès la découverte d’un squat ?
Appeler immédiatement police ou gendarmerie : les 48 premières heures sont décisives (flagrance). Ensuite, selon le cas, procédure administrative auprès du préfet ou assignation en expulsion devant le tribunal judiciaire. Et tout documenter.
En quoi consiste la procédure préfectorale ?
Le propriétaire demande au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet peut ordonner l’expulsion avec le concours de la force publique : c’est en général plus rapide que la voie judiciaire.
Combien de temps dure une expulsion judiciaire ?
Variable : de plusieurs mois à plus d’un an selon les recours, la charge des tribunaux et, selon les cas, la trêve hivernale. C’est pourquoi la réaction immédiate et la procédure préfectorale, quand elle est possible, changent tout.
Les squatteurs sous-louaient : que peut-on récupérer ?
Les « loyers » perçus par des squatteurs qui sous-louent votre bien peuvent être réclamés en justice, en plus des dommages-intérêts pour dégradations. Sous-louer le logement d’autrui ne crée aucun droit au profit de l’occupant.
Mon assurance couvre-t-elle les dégâts du squat ?
Cela dépend du contrat « propriétaire non occupant » : la responsabilité civile est quasi systématique ; le vandalisme et les dégradations dépendent des garanties souscrites et des conditions sur la vacance. Déclarez le sinistre dès la découverte (en pratique sous 5 jours ouvrés).
Je n’ai pas porté plainte : est-ce trop tard ?
Non : les dégradations peuvent être poursuivies plusieurs années (jusqu’à 6 ans pour un délit). La plainte reste utile pour l’assurance, la partie civile et le dossier fiscal : c’est l’une des premières erreurs à corriger dans l’affaire d’Anglet.
Comment être indemnisé par les squatteurs ?
En vous constituant partie civile dans la procédure pénale ou en les assignant au civil. S’ils sont insolvables, l’indemnisation effective est incertaine — d’où l’importance décisive de l’assurance PNO et du constat rapide.
Pourquoi ce retraité n’a-t-il pas porté plainte ?
L’article décrit un épuisement procédural : années de conflits, indivision bloquée, sentiment d’impuissance. C’est humainement compréhensible, mais juridiquement coûteux : sans plainte, pas de dossier d’indemnisation solide.
Qu’est-ce que l’indivision et pourquoi bloque-t-elle tout ?
C’est la copropriété d’un même bien par plusieurs personnes (ici, le retraité et sa sœur). Vendre, louer ou engager de gros travaux exige en principe l’accord des indivisaires : un seul opposant peut tout paralyser pendant des années.
Peut-on forcer la vente d’un bien en indivision ?
Oui : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En cas de blocage, le tribunal peut autoriser une vente judiciaire (licitation). Sortir de l’indivision, c’est souvent sortir le bien de l’abandon matériel.
Comment éviter d’être taxé comme logement vacant ?
Donner au bien une affectation (location, résidence secondaire utilisée), ou, si la vacance est subie, la déclarer et la documenter auprès des impôts pour préserver exonérations et dégrèvements. Le silence administratif coûte cher.
Comment protéger une maison inoccupée ?
Sécuriser les accès, faire relever le courrier, faire visiter ou habiter les lieux (home-sitting), installer alarme et caméras, prévenir le voisinage et, si besoin, la police ; assurer en PNO avec garantie vandalisme adaptée.
Pourquoi le courrier est-il un détail décisif ?
Une boîte qui déborde signale la vacance aux squatteurs ; inversement, du courrier au nom d’occupants devient la preuve du squat pour les impôts, l’assurance et la justice. Gérer le courrier, c’est à la fois prévenir et prouver.
Les 48 premières heures sont-elles vraiment cruciales ?
Oui : dans les 48 heures suivant l’installation, l’intervention des forces de l’ordre peut être immédiate au titre de la flagrance. Passé ce délai, il faut suivre la procédure préfectorale ou judiciaire, plus longue et plus lourde.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Selon la procédure et la nature du logement occupé, la trêve peut ou non s’appliquer ; les règles ont été durcies ces dernières années pour protéger le domicile des propriétaires. Renseignez-vous au cas par cas auprès d’un professionnel.
Quelle leçon pour les propriétaires de biens vides ?
Réagir vite, tout documenter, informer l’administration, assurer correctement et solder les blocages juridiques (indivision). Le droit protège ceux qui constituent un dossier : c’est la leçon centrale de l’affaire d’Anglet.
Où trouver des informations fiables et gratuites ?
Sur service-public.fr et impots.gouv.fr pour les règles et démarches ; auprès d’un commissaire de justice pour les constats ; de l’ADIL pour le logement ; du conciliateur de la DGFiP pour les litiges fiscaux. Notre rubrique Vie pratique relaie ces sources officielles.
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